KATALOG STORITEV

1. NALOGE, OPRAVILA IN STORITVE PRI UPRAVLJANJU Z NEPREMIČNINAMI

Upravljanje z nepremičninami je večfunkcijska dejavnost, katere funkcije so zagotavljanje in večanje števila nepremičnin v upravljalskem portfelju, vodenje administrativnih opravil, skrb za smotrno izkoriščenost nepremičnin, zagotavljanje vzdrževanja in tehnične kvalitete nepremičninskega objekta, izvajanje finančno računovodskega in knjigovodskega servisa in  izvajanje pravno-premoženjskih opravil. Te naloge in opravila upravitelj z nepremičninami opravlja za lastne nepremičnine, za račun tretje osebe, oziroma za račun svojega mandata na podlagi pogodbe o upravljanju.

A. Organizacijsko-administrativna opravila:
  • pridobitev, vodenje in ažuriranje evidenc o lastnikih, pooblaščenih zastopnikih, najemnikih stanovanj, poslovnih ali proizvodnih  prostorov in rekreacijskih prostorov in površin v nepremičninskih objektih in napravah;
  • vodenje in ažuriranje evidenc za lastnike nepremičnin o stanovanjih, poslovnih prostorih, skupnih prostorih, delih, objektih in napravah stanovanjskih hiš, garažah, poslovnih, proizvodnih in rekreacijskih površinah in funkcionalnih površinah; 
  • dajanje informacij upravnim organom v zvezi vodenja registra nepremičnin;
  • pomoč lastnikom nepremičnin pri urejanju medsebojnih razmerji v zvezi z upravljanjem z večlastniškimi objekti;
  • arhiviranje tehnične, finančne in pravne dokumentacije;
  • priprava predlogov za odločanje lastnikov;
  • koordiniranje in izvajanje sprejetih odločitev ter obveščanje lastnikov;
  • ugotavljanje vrednosti nepremičnine kot podlage za določanje deleža stroškov upravljanja in delitve stroškov po posameznih lastnikih oz. mandatarjih.
B. Tehnično-strokovna opravila:
  • stalen nadzor nad stanjem in delovanjem nepremičnine in funkcionalnega zemljišča ter ugotavljanje in organiziranje potrebnih vzdrževalnih del;
  • izdelava letnih in srednjeročnih programov vzdrževalnih del na nepremičnini in na funkcionalnem zemljišču;
  • skrb za izvajanje sprejetih programov;
  • objava del, zbiranje ponudb in izbor najugodnejših ponudnikov;
  • pridobitev soglasij in dovoljenj za izvajanje del;
  • priprava in sklepanje pogodb za izvajanje del in dolgoročnih pogodb za servisna dela;
  • nadzor pri izvajanju del;
  • finančni, količinski in kakovostni prevzem izvršenih del;
  • organizacija odprave napak v garancijski dobi;
  • organizacija nujnih intervencijskih del;
  • urejanje odškodninskih zadev na zavarovanih nepremičninah na podlagi zavarovalnih pogodb, ki jih je sklenil upravitelj.
C. Finančno-računovodska in knjigovodska opravila:
  • ugotavljanje finančnih obveznosti, razdelitev stroškov v skladu s pogodbo o upravljanju, izdelava in dostava računov in obračunov;
  • inkaso obveznosti lastnikov, najemnikov in drugih uporabnikov nepremičnin in zemljišča;
  • opominjanje dolžnikov in izterjava obveznosti;
  • evidentiranje akontativnih in drugih prihodkov po virih, ter obravnava obveznosti; 
  • vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja;
  • izdelava zakonsko določenih obračunov in bilanc;
  • priprava podatkov za zavarovanje nepremičnine;
  • priprava podatkov za sodno izterjavo obveznosti;
  • blagajniško poslovanje;
  • izdelava obračuna obveznosti in vplačil za upravljanje z nepremičnino in priprava poročil o finančnem poslovanju, najmanj enkrat letno;
  • informiranje lastnikov oziroma mandatarjev o finančnem poslovanju z nepremičnino najmanj enkrat letno;
  • obveščanje lastnikov oz. mandatarjev o neplačanih obveznostih najemnikov oziroma  uporabnikov nepremičnine.
Č. Pravno-premoženjska opravila:
  • posredovanje dokumentacije odvetniku za izvedbo postopkov pred upravnimi organi in sodiščem;
  • vodenje evidenc o pravnomočnosti sklepov sodišča in o izvršljivostih odločb;
  • vodenje evidenc izvršb;
  • obremenitev lastnika s stroški postopka sodne izterjave najemnine in drugih stroškov, ki jih najemnik ni plačal;
  • pravna pomoč v zvezi z urejanjem medsebojnih razmerji in izvajanje pogodb;
  • zbiranje in evidentiranje podatkov o interesih za spremembo namembnost skupnih prostorov v večlastniških nepremičninah oz. pri etažnem lastništvu in za rekonstrukcije, adaptacije, prizidave ali nadzidave nepremičnine;
  • izvedba postopkov za pridobitev soglasja solastnikov za preureditev ali rekonstrukcijo skupnih delov in naprav nepremičnine ter organizacija podpisa soglasja ali pogodbe med solastniki;
  • priprava in izvedba sprememb pogodbe o upravljanju zaradi sprememb solastniških deležev (prenova, rekonstrukcija, dozidava, prezidava);
  • svetovanje in pomoč pri urejanju medsebojnih razmerji v večlastniški nepremičnini in vzdrževanju skupnih delov in naprav, funkcionalnega in skupnega funkcionalnega zemljišča.

2.  NALOGE, OPRAVILA IN STORITVE PRI PROMETU Z NEPREMIČNINAMI

A. Ugotovitve dejanskega stanja - administrativna opravila:
  • izvedba podrobnega ogleda nepremičnine;
  • priprava pogodbe o posredovanju z določitvijo obsega in načina posredovanja;
  • določitev tipolofije (vrste) in lokacije nepremičnine;
  • pridobitev dokumentacije o lastništvu, kot so kupoprodajna pogodba, zemljiškoknjižni izpisek, mapna kopija, sklep o dedovanju ali drugega veljavnega pravnega naslova;
  • preverba in pridobitev dokumentacije v zemljiški knjigi na sodišču, ki je pristojno za vodenje postopkov, glede obremenitev nepremičnine (zastava, služnost, predkupna pravica in druge pravice, za katere to določa Zakon o zemljiški knjigi in 251.a člen Zakona o izvršilnem postopku);
  • ugotovitev neto in bruto površine nepremičnine (objekta) po etažah in funkcionalnega zemljišča;
  • pridobitev tehnične in slikovne dokumentacije, kot je gradbeno dovoljenje, projekt za izvedbo hiše, fotografije obstoječega  stanja nepremičnine;
  • ugotovitev opremljenosti stanovanjske hiše z elektriko, vodo, ogrevanjem, telefonom, SAT, TV, plinom in urejenosti okolice.
B. Tehnično-strokovna opravila:
  • pridobitev podatkov o obliki in legi parcele, podatke o tehnični in pravni  urejenosti ali neurejenosti parcele, vrsti rabe in katastrskem razredu ter površini zemljišča;
  • tehnični opis nepremičnine za potrebe prezentacije;
  • določitev oziroma naročilo cenitve nepremičnine in funkcionalnega zemljišča, oziroma sporazum ali dogovor o ceni;
  • pridobitev dokumentov o morebitnih služnostih ali drugih obremenitvah parcele;
  • pridobitev dokumentov o prostorsko urbanistični namembnosti zemljišča;
  • pridobitev potrdila od zastopnika lastnikov (upravitelja), ki upravlja z več-lastniškim objektom, da ima prodajalec nepremičnine poravnane obveznosti iz naslova upravljanja, vzdrževanja in obratovanja objekta;
  • določitev načina plačila kupnine za nepremičnino;
  • zbiranje in obdelava podatkov o možnih kupcih oziroma prodajalcih;
  • zbiranje in obdelava podatkov o finančnih in drugih pogojih prodaje ali nakupa;
  • izdelava komercialno ponudbene dokumentacije (katalog, video, fotografije);
  • priprava oglasnega gradiva;
  • objava oglasov in reklam;
  • prezentacija ponudbe ali povpraševanja doma ali v tujini;
  • ažuriranje prodajne oziroma nakupne cene.
C. Pravno-premoženjska opravila:
  • zastopanje naročnikov – kupcev oziroma prodajalcev pri razgovorih, pogajanjih, licitacijah in pri upravnih postopkih;
  • sestava in priprava ponudb oziroma pogodb;
  • posredovanje pravno-tehnične dokumentacije notarju, odvetniku in upravnim organom;
  • poskrbi za pridobitev potrdila o državljanstvu za kupca nepremičnine;
  • izpolnitev obrazca RUJP o odmeri davka od prometa nepremičnin;
  • poskrbi za predložitev cenilnega elaborata oziroma revalorizacije cenitve, če je ta starejša od enega meseca;
  • poskrbi za predložitev pogodbe davčnemu organu;
  • poskrbi za vložitev davčne napovedi na predpisanem obrazcu davčnemu organu na območju, na katerem je nepremičnina;
  • poskrbi za overitev podpisa prodajalca pri notarju na prodajni pogodbi;
  • poskrbi za pripravo predloga za vpis lastninske pravice oziroma drugih pravic in obremenitev v zemljiško knjigo;
  • obvesti zastopnika lastnikov (upravitelja) o spremembi lastništva na nepremičnini, ki je bila predmet kupoprodaje.
Č. Določitev višine provizije:

Višina provizije je odvisna od pogodbene vrednosti posredovane nepremičnine in sme znašati največ 4% od vrednosti posredovane nepremičnine, pod pogojem, da posrednik opravi vse s katalogom določene naloge, opravila in postopke. 

V primeru opustitve posameznih nalog, opravil ali postopkov, o čemer se morata posrednik, kupec ali prodajalec predhodno dogovoriti, se provizija zniža sorazmerno vrednostim opuščenih nalog, opravil in postopkov.

D. Posebna določila:

Naloge, opravila in storitve, navedene v tem poglavju, veljajo za poslovanje pri prometu s stanovanji, poslovnimi prostori in objekti, proizvodnimi objekti in prostori, rekreacijskimi objekti, površinami in prostori.

Pri nalogah, opravilih in storitvah, navedenih v prejšnjem odstavku, razen za stanovanja, je potrebno upoštevati še naslednje:

  • ugotavljanje sedanje in po predpisih dopuščene dejavnosti, režim poslovanja in dopustne obremenitve okolja;
  • obremenitvene sposobnosti konstrukcije in instalacij.

3. NALOGE, OPRAVILA IN STORITVE PRI NAJEMU NEPREMIČNIN 

A. Ugotovitev dejanskega stanja:
  • sprejem naročila za posredovanje najema (stanovanjske hiše, stanovanja, poslovnega prostora ali proizvodnega objekta ali prostora) z ugotovitvijo  osnovnih podatkov o naročniku in lastniku nepremičnine;
  • pridobitev dokumentacije o lastništvu nepremičnine (kupoprodajna pogodba ali drug dokument o upravičenosti razpolaganja z nepremičnino ali kakšen drug veljavni pravni naslov);
  • ugotovitev bruto in neto površin po veljavnih predpisih;
  • priprava pogodbe o posredovanju najema oziroma zakupa;
  • izvedba podrobnejšega ogleda nepremičnine;
  • določitev načina plačila posredovanja oziroma provizije;
  • preveritev namembnosti in možnosti uporabe nepremičnine, ki se daje v najem.
B. Tehnično-strokovna opravila:
  • za zahtevnejše objekte pridobitev tehnične in slikovne dokumentacije o tehnični sposobnosti ter opremljenosti objekta ali prostora (instalacije, dopustne obremenitve instalacij, tlakov, stropov, okolja in druge pomembnejše podatke);
  • pridobitev podatkov o legi parcele in njeni velikosti ter namembnosti, na kateri stoji nepremičnina;
  • tehnični opis nepremičnine za potrebe prezentacije;
  • določitev načina plačila najemnine;
  • zbiranje in obdelava podatkov o možnih najemnikih;
  • izdelava komercialno ponudbene dokumentacije;
  • objava oglasov in reklam.
C. Pravno-premoženjska opravila:
  • zastopanje naročnika oziroma najemnika pri razgovorih in pogajanjih
  • sestava in priprava ponudb oziroma najemnih pogodb;
  • po potrebi overitev pogodbe pri notarju.
Č. Določitev provizije:

Provizija za posredovanje najema ali zakupa nepremičnine fizičnim ali pravnim osebam se določi za najem stanovanja, stanovanjske hiše in počitniške hiše v višini enomesečne najemnine za posredovano nepremičnino, pod pogojem, da posrednik opravi vse s katalogom določene naloge, opravila in postopke.

Provizija za posredovanje najema poslovnih prostorov do 30 m2 (pisarne, priročna skladišča, kioski, manjši lokali in podobno) znaša 10-12 % dogovorjene letne najemnine.

Provizija za posredovanje najema proizvodnih, skladiščnih, poslovnih objektov in površin večjih od 250 m2, večjih kmetijskih in rekreacijskih površin in objektov, sme znašati največ 5 % enoletne najemnine.

V primeru opustitve posameznih nalog, opravil ali postopkov, o čemer se morata posrednik, najemodajalec in najemnik predhodno dogovoriti, pa se provizija zniža sorazmerno vrednosti opuščenim nalogam, opravilom in postopkom.

4. NALOGE, OPRAVILA IN STORITVE PRI PROMETU Z ZEMLJIŠČI

A. Ugotovitev dejanskega stanja:
  • sprejem naročila za posredovanje prodaje, nakupa ali najema zemljišča z ugotovitvijo osnovnih podatkov o naročniku, lastniku in najemniku zemljišča;
  • podrobnejši ogled nepremičnine;
  • določitev načina in višine provizije;
  • priprava pogodbe o posredovanju z določitvijo obsega in načina posredovanja;
B. Tehnično strokovna opravila:
  • pridobitev tehnične in slikovne dokumentacije;
  • pridobitev podatkov o namembnosti zemljišča po usmeritvah dolgoročnega plana in prostorskih izvedbenih aktih (prostorski ureditveni pogoji, prostorski izvedbeni akti);
  • podatki o plačilu spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča;
  • za kmetijska zemljišča pridobiti podatke o vrsti rabe in katastrskem razredu, dostopnosti, urejenosti;
  • za gozdno zemljišče je potrebno ugotoviti lesne zaloge, dostopnost iz javnih poti glede možnosti spravila lesa, zemljiškoknjižna bremena, vpliv ponudbe in povpraševanja;
  • za stavbno zemljišče je posebej potrebno ugotoviti njegovo namembnost po prostorskih urbanističnih pogojih in izvedbenih načrtih, oddaljenost od naselja, obliko parcele, možnost priključkov na javne komunalne naprave.
C. Pravno-premoženjska naloge in opravila:
  • pridobitev dokumentacije o lastništvu zemljišča;
  • zastopanje naročnikov – kupcev oziroma prodajalcev pri razgovorih, pogajanjih, licitacijah;
  • sestava in priprava najemnih oz. zakupnih ponudb oziroma pogodb;
  • sodelovanje pri dejanskem prevzemu nepremičnine v najem.
D. Določitev provizije:

Provizija za posredovanje nakupa, prodaje ali zakupa zemljišča fizičnim ali pravnim osebam znaša največ 4% od vrednosti zemljišča, pod pogojem, da posrednik opravi vse s tem katalogom predvidene naloge, opravila in postopke.

V primeru opustitve posameznih nalog, opravil in postopkov, o čemer se morata   posrednik, kupec in prodajalec predhodno dogovoriti pa se provizija zniža sorazmerno vrednostim opuščenih nalog, opravil in postopkov.

5. POSEBNA DOLOČILA

Pri zamenjavi nepremičnin plačata provizijo posredniku obe stranki, vsaka do ene polovice, če se ne dogovore drugače.

Pri posredniških poslih, v katerih so stranke tuje fizične ali pravne osebe je višina provizije enaka kot za domače stranke, le da se posebej plačajo stroški prevodov in overovitev, za kar se stranki posebej dogovorita.

Pri sklepanju ekskluzivnih pogodb med naročnikom in posrednikom, ki so za poslovanje posrednika ugodnejše, se višina provizije, po dogovoru med naročnikom in posrednikom lahko zniža za največ 25% običajno določene provizije.

6. CENITEV NEPREMIČNIN 

Ta katalog nalog in opravil določa način vrednotenja in obračunavanja storitev cenitev ter osnove za povračilo drugih izdatkov, ki nastanejo v zvezi z izdelavo cenitve nepremičnine.

Uporablja se lahko za določanje stroškov cenitev objektov na področju visokih in nizkih gradenj (stanovanjske hiše, stanovanja, poslovni in proizvodnji prostori in objekti, kmetijski in gospodarski objekti in druge nepremičnine vključno z zunanjo in komunalno ureditvijo in opremo). Uporablja se tudi pri vrednotenju stroškov izdelave vrednostnih analiz nepremičnin, premičnin, pravic in dobrin.

A. Naloge in opravila za cenitve:
  • prevzem naročila z dogovorom o ogledu nepremičnine;
  • priprava in podpis pogodbe o cenitvi;
  • ogled nepremičnine z izdelavo posnetka površin in stanja nepremičnine ter vlaganj;
  • pridobitev zemljiškoknjižnih podatkov;
  • pregled in študija obstoječe dokumentacije;
  • izdelava mnenja, grobe orientacijske cenitve cenilnega poročila oz. elaborata;
  • izdelava revalorizacije obstoječe cenitve z ogledom in kontrolo podatkov;
  • izdelava cenitve z ponovnim izračunom po parametrih in upoštevanjem amortizacije;
  • izdelava cenitve z uporabo indeksov podražitev.